承载跨境人民币业务金融创新的前海，终于在出让其第5块土地时，获得真正来自海外资本的青睐。近日，深圳出让的一宗位于宝安区的“准前海”地块，在经过2小时30分钟、304轮漫长竞价后，最终溢价88.7%，以楼面地价24344元/平米的价格被卓越集团竞得。这些都显示前海这片改革热土正极大地刺激其土地价值的飙升和土地开发的热潮。 

        而同时，记者从相关全球级商业地产服务公司了解到，境外资本对前海的热情也正逐步升温，在前海第五块地被来自美国的兆华斯坦地产公司联合其他单位竞得后，更多境外资本正寻找机会进入前海。高力国际深圳代理部董事简家宏甚至表示，未来前海再卖地或是境外企业的天下。

        此外，记者了解到，由卓越集团开发，前海出让首块土地建成的首栋写字楼或将在今年底入市，业内预言，其写字楼未来入市的均价一定会创造深圳写字楼价格的新高。

       目前前海已出让的5宗地价格情况

数据来源：高力国际

 

        前海拍出5宗地只有一宗是真正外企竞得

        按照国家规划，前海将以生产性服务业为重点，推动现代服务业集聚发展，打造成粤港现代服务业创新合作示范区，重点发展创新金融、现代物流、总部经济、科技及专业服务、通讯及媒体服务、现代商业服务六大产业，特别是以跨境人民币业务为重点的金融创新。

        而在专家看来，前海相关政策法规已日渐明朗，从其优惠政策可以看出，前海将着重注册离岸服务外包公司，既享受税收优惠，同时扩展人民币业务，打通人民币跨境通道，而这些政策将对进驻前海的公司产生最大的吸引力。此外，有分析表示，未来前海的主要入驻企业将来自于香港、外资机构，以及部分来自国内的全国性区域总部，还包括一些深圳本土、南中国、乃至亚洲欲从事人民币生意的公司，而这些企业进驻则势必需要大型的商业办公物业，而写字楼在目前前海内的供应还属于一片空白。

        简家宏告诉记者，前海从出让土地以来，一共出让了5块土地，分别由卓越集团、华润置地、香江供应链、前海世茂投资、兆华斯坦地产竞得。其中香江供应链和前海世茂所竞得的地块位于妈湾片区，这一片区定位为保税港物流片区，将依托保税港，在未来建成区域生产组织中枢和国际供应链管理中心，“由于这一片区的定位不同，所以妈湾片区两宗地块的楼面地价并不是很高。”简家宏表示。

        而真正受到市场关注的则是位于前海内桂湾片区出让的三宗土地，据介绍，桂湾片区定位为金融商务中心区，其土地面积仅有2.95平方公里，是前海内三个片区（桂湾、前湾、妈湾）中最小的，而其建筑面积将达到951.5万平方米，并重点发展金融、信息、贸易、会计、法律服务等现代服务业，吸引企业总部集聚发展。而这一片区内目前出让的三宗土地分别由卓越、华润和美国的兆华斯坦竞得。

        外资对进入前海兴趣加大

       “今年初，美国的兆华斯坦地产公司与前海国际能源联合体竞得的第5块地才可以说是境外资本真正来了”，简家宏告诉记者，此前前海出让的土地虽也有外资等要求，但是来的多是境外注册的内资企业，而兆华斯坦不同，它的总部设于纽约，并由于主持重建因“9·11”事件倒塌的纽约世贸中心而出名。

      “此前竞得前海第一宗地的卓越集团可以说是深圳做写字楼最好的企业之一，但放在全球市场下，卓越和兆华斯坦仍有差距”，简家宏表示，这从兆华斯坦竞得前海第5宗地评标时，其技术标得分远高于国内其他房地产开发企业就可以看出来，这样的境外房地产开发企业在一些写字楼细节的处理、最新理念和技术的应用上，还是要优于国内房企的，可以说在超甲级写字楼的开发方面，境外企业依然比国内企业具有更新、更完备的经验。

        据统计，目前在前海注册的企业已超过3000家，平均每天10家，其中外资企业占比一直在10%-20%左右，这一度被外界怀疑为前海对境外企业和资本的吸引力不够。

        不过，作为位居全球前列的商业地产服务公司，高力国际却不这样认为。简家宏告诉记者，近来，境外资本对于前海保持着较高的热情，高力国际接触的不少境外企业都在寻找机会进入前海，这不仅包括在前海注册企业，也包括前海的楼宇开发。简家宏还透露，目前有不少境外资本表现出对于前海写字楼整栋收购的意愿，不排除未来会有这样的案例。

       “而随着境外企业的兴趣加大，未来前海出让土地的竞争局面可能就会不同”，简家宏认为，像前海最后出让的这宗地，本身就具有定向招拍挂的意味，在评标中外资所代表的的技术标评分远远高于国内企业，从这一趋势来看，未来前海再出让的地块很有可能被包括港企在内的外资企业所竞得。

      “兆华斯坦的进入直接把前海的楼面地价拉高25%左右。”简家宏说。

       金融类企业仍多在福田办公

       此外，记者从高力国际获悉，前海出让的第一宗地，由卓越集团开发的前海首栋写字楼有望在今年年底前入市。而其入市价格，在业内看来，将再次创下深圳写字楼的新高。

       简家宏透露，卓越项目预计将于年底前入市，而其楼面地价就2万多元，建筑成本按照前海管理局的要求是1.5万元/平方米，再加上融资成本等，其这一项目的成本价就在5万元左右，再加上房企开发30%左右的毛利率，其均价要在6.5万元以上，“这一均价下，首个前海写字楼项目的个别高层单位突破10万元/平方米也就完全有可能了”。

        业内人士则表示，前海写字楼未来一定会创造深圳写字楼价格的新高，但这是不是深圳写字楼的天花板则不好说。

        数据对比显示，目前深圳福田、南山区的写字楼租金分别为210元/平方米/月和185元/平方米/月，而一海之隔的香港中环的写字楼租金则在1090元/平方米/月左右。售价方面，香港中环的写字楼均价在15万—20万/平方米，比较之下，似乎深圳写字楼价格仍有上升空间。

        另外需要注意的是，虽然前海受到市场热烈的追捧，但由于周边配套设施尚不完备，目前深圳从写字楼租金和售价来看，福田依然是当之无愧的CBD。“目前深圳金融类、专业服务类客户主要分布于福田区；南山区则以科技类、贸易类及设计创意类客户居多；罗湖区客户主要为电子通讯、金融保险及专业服务类，但高端客户对写字楼物业的升级换代需求比较强烈”，简家宏表示，而在深圳主要的商务区中，福田区的租金和售价明显高于其它两个区域，从投资回报率来看，福田区也明显高于其它两个主要商务区。

       根据高力国际数据显示，2013年深圳甲级写字楼整体平均租金超200元/平方米/月，预计未来租金会保持超过5个百分点的稳步上扬。而随着2015年后大量高品质甲级写字楼入市，高力国际预测甲级写字楼租金水平仍会持续上涨。据高力国际预测，深圳甲级写字楼未来3年总供应量高达276万平方米，主要集中在南山区。

        此外，将来随着南山前后海深港合作区一系列高端项目的入市，预计南山区甲级写字楼租售价格会有一定提升。但是由于南山区短中期内甲级写字楼供应量巨大，加上政策规划的不确定性，简家宏预计福田商务区甲级写字楼租售价格将长期处于领先地位。